주식 & 부동산 구조적 하락 추적 (2022)

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 집값 하락전환이 예상보다 빨리 왔다. 통계적으로 집값이 많이 빠지지 않더라도 개별 단지 기준으로 과거 2007년처럼 3억~4억원씩 빠진 곳들이 나올 수 있는데, 이렇게 되면 ‘영끌족’ 들이 아버지를 따라서 ‘하우스 푸어’(집을 보유한 가난한 사람)가 될 수 있다"고 말했다.

영끌로 갭투자한 경우는 대개 빚을 내 ‘비트코인’이나 ‘주식’을 투자한 경우도 적지 않아 이들에게 ‘퇴로’가 필요하단 지적도 나온다. 현재 주식시장은 조정을 받고 있고 비트코인 가격은 ‘반토막’ 났다. 금리인상기 대출이자 상환 능력이 떨어지는 젊은층이 사회적으로 문제가 될 수 있는 만큼 대비책이 필요하단 주장이다.

대출 묶이고 금리 오른데다
집값 고점 인식에 “사자” 급감
대치 미도 128㎡ 3억 ↓
영끌족 투자 많은 외곽도 약세

코스피 2700도 붕괴

억장 무너지는 개미들
“한 번도 경험 못한 급락장
주가창 보면 매일 우울하다”

코스피 하루 거래대금 9조원
작년 초 대비 5분의 1토막

분양업계는 대출 규제에 따른 자금 조달의 어려움, 집값 하락세 등 영향으로 매수 심리가 악화하면서 서울 분양시장도 열기가 식고 있다고 분석했다. 칸타빌 수유팰리스는 앞서 일반청약에서도 소형 주택을 중심으로 1순위 마감에 실패했다. 서울에서 1순위 청약 미달이 나온 것은 2020년 9월 이후 처음이다.

17일 부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 이달 둘째 주(14일) 기준 서울 집값은 0.02% 떨어지며 전주의 하락 폭(-0.02%)을 유지했다. 강북권역 집값은 0.02% 하락해 0.04%가 떨어진 전주에 비해 하락세가 완화됐고 강남권역은 전주와 같은 0.01% 하락을 보였다.

서울 전체적으로 보합 내지 하락이 유지됐지만, 서초구가 3주째 0.00% 보합을 유지한 가운데 강남·송파도 하락세를 끊고 보합으로 돌아섰다. 강남구는 지난달 둘째 주부터 4주 연속, 송파구는 지난달 첫 주부터 5주 연속 하락한 바 있다.

일부 상승 거래도 포착된다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 송파구 석촌동 ‘석촌호수효성해링턴타워’ 전용 15㎡는 지난 12일 2억9000만원에 거래됐다. 지난해 12월 2억8800만원에서 200만원 올랐다. 강남구 도곡동 ‘도곡지웰카운티’ 전용 107㎡도 19억원에 매매되며 직전 거래에 비해 3억원 상승했다.

또 ‘금리 발작’ … 주담대 7% 시대 ‘영끌족’ 어쩌나
코픽스, 9년 7개월 만에 최고치 기록
금리 인상 기조 내년까지…이자 부담 눈덩이

​1. 실거주면 상관 없다. 주식 단타처럼 샀팔하는 게 아닌 이상, 매각 차손익과 무관하게 거주 공간을 마련한 것만으로 가치가 있고 만에 하나의 경우로 금리 인상으로 인한 부담보다 집값 상승률이 더 높을 수도 있으니까. 물론 광역권 노른자위 아니면 그러긴 어렵겠지만.

2. ‘코로나’라는 범지구적 위기에 대처하기 위해 인위적으로 조장한 유동성이 무한히 흐르지는 않을 것이다. 단기간에 전세계 중앙정부들이 쏟아부은 돈이 있으니 테이퍼링에 들어가는 시기도 그리 먼 미래가 아닐 것이다. 패닉 바잉 붐이 꺼지고 자산 격차가 벌어져서 매물을 받아줄 수 있는 수요자가 확연히 줄어든 상태에서 금리가 인상되면, 이런저런 매도 제한 조건까지 떠안은 상태로 패닉바잉한 영끌족들이 이자 등의 부담을 어찌 감당할 것이냐? 주식으로 치면 마켓메이커 대부분이 빠져서 호가가 거의 비어있는 테마주를 신용 풀매수한 격인데.

작년 가을 5억9700만원에 팔린 노원구 ‘상계주공13단지’ 전용 45㎡는 지난달 27일 3억8000만원에 거래됐다.

집값 하락폭 13년8개월 만에 최대
한주 지날때마다 수천만원씩 하락
‘영끌’ 몰린 노도강·수도권 더 심각
“GTX가 부풀린 집값 거품 꺼진 것”
금리인상發 지역 양극화 심화 우려

17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 파크하비오 주상복합 전용 84㎡는 지난달 13억6000만원에 계약서를 써 1년 만에 5억원가량 하락했다. 앞서 실거래가는 지난해 3월 18억4500만원이다.

또 국내 최대 아파트 단지인 서울 송파구 ‘헬리오시티’에서는 최고가 대비 10억원가량 떨어진 실거래가가 올라왔다. 헬리오시티 전용 84㎡는 13억8000만원에 매매된 것으로 공개됐다. 지난 5월 23억원, 8월에도 22억원에 거래가 이뤄진 것과 비교하면 비정상적 거래라는 지적을 받았다. 한 주 지날 때마다 집값이 수천만원씩 떨어지는 공포 국면에 가까운 모습이다.

특히 소위 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)‘이 몰렸던 지역의 집값 하락세가 더 두드러졌다. 서울에서는 ‘노도강’으로 불리는 노원구, 도봉구, 강북구 등이고 서울 외의 지역은 인천과 수도권 외곽 지역이다. 실제 노원구 상계동 ‘상계우방유쉘’ 84㎡는 지난달 13일 5억9000만원에 거래됐는데 지난해 8월 최고가보다 2억6000만원 떨어진 금액이다.

지역별 집값 격차는 더 벌어질 전망이다. 정부가 내년 5월 9일까지 다주택자에 대한 양도세 한시적 감면을 시행한 데다 다주택자들이 비인기지역 주택을 먼저 처분할 가능성이 높기 때문이다. 또 경기와 인천지역에는 대거 아파트 입주물량이 대기하고 있어 부담으로 작용할 것으로 분석됐다. 실제 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 경기와 인천지역 아파트 입주 예정물량은 15만2908가구로 지난해보다 17%나 많다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출규제 강화 등으로 시장거래가 위축된 상황에서 금리인상 같은 외부요인이 더해지면 지역별 양극화가 심화되는 결과로 이어진다"며 “사람들의 수요와 선호가 몰리는 곳은 가격이 유지되거나 오르고, 반대인 곳은 그렇지 못하다는 것"이라고 진단했다.